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合肥房价过山车 2017合肥房价最新走势分析

2019-11-02 05:11 作者:admin 来源:网络 浏览数:

  合肥房价过山车 2017合肥房价最新走势分析?安徽合肥,这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市,去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”,令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中,合肥房价涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中,合肥也首次登上榜首。

  去年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂,价格持续回落,成交量不断萎缩。据房产中介称,目前合肥房价普遍下跌15%~20%,个别小区房价竟呈现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。

  合肥作为长三角城市群的副中心城市,在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中,城市的经济总量和人口容纳量较小,人口吸引能力没那么强,房价长期以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀?背后原因是什么?

  合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者,作为省会城市的合肥,多年来的房价一直很“低调”,在邻近城市南京2008���房价每平方米过万的时候,合肥房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊,直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了,一时还难以接受,其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。

  2016年,“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说:“去年涨得最厉害的时候,我过一条马的时间房价都能涨个200~300元/平方米。就这样一直毫无地冲到全球涨幅第一的,实在让人不可思议。”

  脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉《中国经济周刊》记者,去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥,他们所到之处,犹如“洪水浪涌,房价因之迅速攀升,不断水涨船高”。

  据王涛观察和记录,去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”,一类是“金融炒房客”,另一类是“主流炒房团”。

  “金融炒房客”,有单枪匹马来的,也有组团过来的。由于去年房源少,“炒房团”多,所以中介出来什么样的房子,这类炒家都全盘接手,然后再通过银行对这些房子 “高评高贷”,源源不断地把更多的钱从银行套出来,再投资炒房。

  王涛称,他们去年做了多批这样的业务,其中有个“炒房团”是从浙江过来的,4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金,用来付炒房首付款,赚了钱再按比例分成。当时,他们一下子要了20套,让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高,只希望找到面积大的房子,这样可以从银行套出更多的钱,这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。

  王涛对《中国经济周刊》记者说,这类“炒房团”大多不需要自己掏钱,如果做得好,还能多套出些余钱。他记得很清楚,有一个“金融炒房客”就通过这种方式,经过一番操作后多套出来20万元现金。

  据了解,“高评高贷”,就是通过关系将房子价值评估高些,比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元,他让背后的财团帮其垫付,再找关系将该房产价值高估至150万元,按银行通用标准以房屋价值七成贷款,就能从银行套出105万元,这样还完财团垫付款,他用这种“空手套”还净赚5万元现金。

  王涛表示,当时办理这批二手房贷款手续全部加快,一个月之内就办完一套,“炒房团”接手的房子就放在那里等待升值后出手。据了解,这批房子是去年四五月份交易的,买的时候价格还比较低,目前这批房子都没有出手,还放在那里等待涨价。因为入手时价格低,均价在每平方米1万元左右,按目前1。5万~1。6万元/平方米的价格,一平方米可以赚5000元左右,一套房可赚50万~60万元。

  合肥链家的一位工作人员称,去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”,中介帮忙找的房子看都不看,直接付款入手,全权委托房产中介处理。

  另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间互相联手,组团买房,垄断式购房,控制房源,然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高,注重绿化和户型,他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买,这样方便谈判压价,一���入手后,便将这些房间隔成一个个小单间出租,或者整套一起租给别人,以租金来抵充月供,然后坐等涨价,等达到自己满意的收益后再出手。

  在合肥采访期间,记者碰到了“炒房客”郭文强,他称,2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢,年初均价为7000多元/平方米,年末才涨到8000~9000元/平方米,一年时间每平方米才涨不到2000元。

  郭文强分析,与南京等周边城市相比,合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市,所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”,不断卖力炒作,在板块轮动中逐步推高房价,一下子透支了合肥房价几年的涨幅,造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。

  郭文强认为,去年领涨合肥房价的板块是滨湖,该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子,均价在8000元/平方米左右,每个小区都有。此后,各 “炒房团”蜂拥而入,接力炒作。大家���相通气谁都不卖,将这个板块的大部分房源控制住,伺机进行炒作。

  38岁的林锋(化名)是合肥一家房产中介公司的老板,近水楼台先得月,他并不讳言自己是个炒房的“投资客”。“刚刚还有关系人给我打电线套房子让我卖,每套房子8-10万元一个房号。”4月30日下午,合肥一家咖啡厅内,林锋刚坐下就打开了话匣子。

  林锋接触房地产始于2006年,从房产网站的员工、到中介业务员再到中介公司的老板,林锋在合肥楼市摸爬滚打了十年,也亲身了合肥楼市发展的轨迹。

  “我和几个朋友凑了两三千万元,从春节前开始买进房子,前后一共买了10多套,春节后迅速出手,赚了40%-50%。”林锋说。

  从去年年底开始,合肥楼市开始暴涨。热点区域滨湖区,房价从春节前的9000-1万元/平方米,涨到现在的1。7万元/平方米,带学区的房源均价则接近2万元/平方米。

  “买进多少房子要有你有多大资金量,像我所买进的10多套房子,除了一部分���有资金外,还另外通过配资公司借贷,月息在1分左右,我们做得比较稳,一般会滚动借贷1-2个月,同时循环使用。”林锋说,这一拨合肥楼市的特点是涨得特别快,快得一般人都反应不过来,房价在极短的时间内涨上来,这给炒房的人提供了绝好的时机。像政务区1、2个月内就涨了6000元/平方米,滨湖区从1万元/平方米涨到1。5万元/平方米,也只用了一个半月左右的时间,“投资要卡住点,我们当时就投了进去,春节过后看到已经有30%以上的利润了。”

  林锋说,由于一手新盘是预售,达到现房要1-2年的时间,这其间变数太多,所以他们一般不投一手房,主要以投资二手房为主。“我正好是开中介公司的,有30多店,所以直接在各个门店收房子,像滨湖区,春节前的房价也就1万元/平方米,我们全收掉。”

  在具体的操作方法上,为规避相关税费,林锋与房东只签订买卖合同,约定付款时间,并不过户,然后将买卖合同公证一下,日后转手时,再让下家与房东过户。因为是投资客,走的是“短平快”的子,林锋在后期卖出时,以低于市场价出售,“别人卖1。5万元/平方米,我们卖1。3万、1。4万元/平方米,春节前买春节后卖,很吃香。”尽管春节后到现在,房价仍一上涨,又有了20%-30%的涨幅,但林锋毫不后悔,“我们做投资的要有冷静的头脑和心态,既然已经有了30%以上的涨幅,就应该出手。”

  林锋说,考察合肥过往十年来的楼市历史,可以发现一个规律,就是每次上涨都是在很短的时间内实现,然后会陷入3、4年的停滞,“比如05、06年买进,如果在09年卖掉,那不划算,2010年涨幅就很高,如果那时候卖,就划算,2011年买,如果在2015年7、8月之前就卖掉,那么也不赚钱,所以我总结合肥楼市过往历史,大涨也就只维持一年左右时间,所以投资房产,要卡住点,不能长期持有,必须短平快。”

  去年年底,林锋给公司员工开会的时候,就每个员工哪怕借钱,都赶紧去买房子:“赚钱的时候到了”。

  由于房价出现暴涨,有80%的二手房房东出现违约,这些房东在赔付定金、赔付佣金方面都很爽快,“我们后来就自己订这些房东的房子,等着他们违约,光违约金、佣金这块,我们就收入了不少钱。”林锋说。

  在投资选择上,林锋称,合肥房价上涨的特点是以点带面,先是核心区域、热点区域涨,然后扩散到周边区域,所以自己炒房主要是遵循这样的规律,另外像楼盘品质好的、带学区的也会重点投。

  林锋说,现在合肥楼市投资比例总体在20%-30%,从事房地产行业的人,像楼盘的置业顾问、二手中介业务员、银行的客户经理、房管局的工作人员等等,都进入到买房、炒房的行列中来。很多买房人都不是合肥人,而是来自省内其他城市甚至江浙等省份。同时买二套房的人很多,如果把这部分人也算上,那么合肥楼市投资客的比重很大,“很多人把股市里的钱都拿到楼市上来,本来有套把房子的,现在搞成2、3套,都很普遍。”

  很多合肥的炒房人都是背着高额的借贷,运用高额的杠杆在炒房,“像我的一个朋友,同时搞了5、6套房子,每个月的收入远远应付不了按揭贷款,在去年年中的时候资金已经濒于断裂,可挨过了去年,今年一下就全解套了,现在每套房子都接近翻番,随便买掉一套就轻松解决所有的���务问题。”

  林锋表示,只要不出台政策,今年是合肥楼市丰收的一年,现在要看的是是否会在5月出台什么政策,如果不出台政策,那么投资的机会还是会很多。不过,一旦出台政策,比如二套房贷款政策收紧,那么楼市成交量会大幅下挫,市场会迅速降温。

  林锋指出,大杠杆炒房的风险还是很大的,一旦房价涨幅变小甚至下跌,随时有可能资金全线崩溃。(腾讯新闻)

 

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