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房价止跌起涨?合肥滨湖区房价分析合肥滨湖新区房价下跌

2019-11-02 05:11 作者:admin 来源:网络 浏览数:

  房价止跌起涨?合肥滨湖区房价分析合肥滨湖新区房价下跌!通过跟粉丝交流,我发现大部分购房者对滨湖情有独钟,这源于他们对滨湖发展前景的长期看好。早在2016年合肥限购时,滨湖回调了一段时间,经过一年盘整,目前房价已基本垒实,难有下跌空间。

  本篇我采集了合肥链家2017年全年二手房的成交数据,共计3069个样本,其中滨湖成交508套,占总成交的16。6%,大概1/6。在所有区域里面,滨湖成交量算是比较大的。

  上次关于滨湖的分析,我记录了去年前三季度的数据,具体可参考我公号“小易论楼市”文章《 2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房》),而本篇主要关注2017年全年的成交数据。去年前三季度共成交409套,全年成交508套,第四季度滨湖大概增加24%。

  滨湖全年平均成交价格为17671元/平米,比前三季度(17587元/平米)上涨了84元/平米,涨幅0。48%。如果按照占比计算,滨湖第四季度涨幅应该在2。34%左右。但成交周期有所延长,议价空间有所减少。

  启动区板块共成交111套,比前三季度的95套增加16套,增幅16。8%,这个数据是低于平均值的。成交均价从16416元/平米微降至16391元/平米,但成交周期和议价空间均有所回落,分别降低2。7天和0。38个百分点。

  在新增的16套成交中,蓝鼎观湖苑的增量最多,达到6套,而地铁1号线%。说明地铁房在启动区板块更受欢迎。与滨湖大盘缓涨不同,启动区板块存在局部微跌,成交量也比平均值低一些。启动区板块的房龄距离现在已有近10

  85套增加32套,增幅37。6%,大大高于平均水平。成交均价从19263元/平米微涨至19313元/平米,涨幅0。26%。成交周期延长1。3天,议价空间回落0。27个百分点。蓝鼎滨湖假日小区在整个滨湖的成交量是最高的,4个园总成交量为82

  70%。如果算上不在学区范围的观湖苑,总成交为104套,蓝鼎系列占整个滨湖总成交量的20%左右。如此高的换手率,还是比较可观的。滨湖假日除了西有46中,东有地铁一号线,南有塘西河公园,本身还处于成熟商圈,地理得天独厚。不过从二手房成交价格来看,还是46中+师范附小

  尽管46中目前是滨湖最好的学区,但值得注意的是,还只是二流水平,具体可参考我的这篇文章《合肥的学区房——最新优质学区划分及分析》(公号“小易论楼市

  45套增加12套,增幅26。7%,跟平均水平差不多。成交均价从17873元/平米涨至18077元/平米,涨幅1。14%,成交周期延长4。3天,议价空间回落0。2个百分点。该板块成交的小区很少,主要是佳源巴黎都市、万科蓝山和高速时代城三个小区,万科蓝山和佳源巴黎都市波旁宫都增加了4

  1。85w。我们看到3期在售备案均价为17978元/平米,性价比不错。万科时代之光高层备案价格18999

  2000元/平米,性价比很差。紫云赋江山印16100元/平米的价格,性价比也常不错的。金融后台西板块

  102套增加33套,增幅32。4%,高于平均水平,也属于热门区域。成交均价从17747元/平米微跌至17717元/平米,成交周期延长4天,议价空间回落0。18个百分点。该区域的成交主力依旧是滨湖万科城和保利拉菲公馆,分别成交40

  36套,超过板块总成交的一半,足见品牌小区的换手率。除了旭辉御府和中铁滨湖名邸涨幅明显,其余小区成交价格均有不同程度的下滑。该板块目前有5

  14152元/平米,带税基本在1。5w左右,而对面的万科城已经卖到18495元/平米,这样一看,云谷13500元/平米的备案价格,性价比确实比较高。但据我小密圈透漏,云谷根据首付比例高低依次选房,全款优先,轮到6成首付的可能就只剩下顶底楼了。文一豪门金地17400

  78套仅增加6套,增幅7。7%,基本没有什么变化。成交均价从17056元/平米微涨至17074元/平米,成交周期和议价空间也几无变化。值得注意的是,核心区板块绝大部分房源都未满2年,加上税的线w左右。目前信达公园里备案均价为17999元/平米,参考旁边中海滨湖公馆

  元/平米的成交均价,这个价格还是很吸引人的。公园里105平米的户型,部分房源价格在1。75w左右,我认为性价比相对较高,值得考虑。核心区的其它新房我没有太多好说的,可以参考我的这篇文章《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》(公号“小易论楼市”),具体性价比如何,已经写得很清楚了。据我

  透漏,价格倒挂比较厉害的淮矿东方蓝海和联投书城,都需要一定的号头费或者绑车位。滨湖分析总结及购房

  鉴于合肥前期房价暴涨,刚需购房门槛进一步提高,同时限购了大部分有资金实力的投资客,这样高价盘去化困难,低价盘优先被消化(公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子?》)。这种去化模式主要体现在:

  。昨日得到消息,云谷2000多套剩余房源,今年可能会全部推向市场。云谷在滨湖金融西板块尚可,其备案均价只有

  ,远远低于周边市场价格。如果真如此大规模推盘,前期高首付门槛可能会有所降低,这是滨湖刚需上车的最好机会,但同时投资客也会虎视眈眈。通过以上分析,我对滨湖购房者提出以下:1、

  ”,指出当时滨湖存在房价泡沫,下跌风险巨大(公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》)。目前经过一年的盘整,滨湖房价已经调整到位,未来依旧可期(公号“小易论楼市”《合肥二手房市场成交回暖,房价转折点到来?——2017年12月-2018年1月合肥房价分析及购房》)。2、滨湖最好的学区是46中本部和师范附小。如果你特别想在滨湖买房,而且还要兼顾学区,那就只有这个区域是最好的,尽管46中在全市范围来看并非一流学区(公号“

  ”《合肥的学区房——最新优质学区划分及分析》)。如果觉得师范附小的学区房太贵,或者没什么好的选择,蓝鼎滨湖假日性价比也不错,毕竟换手率高。3、投资尽量避动区。我之前的文章中讲过,房龄超过10年,其投资价值已基本上打不赢大盘(公号“

  ”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎,房价每年贬值多少?》)。滨湖启动区平均房龄已接近10年,且无规划利好,应尽量避免。可以预计不久的将来,启动区板块将被其他板块越拉越远。4、投资可考虑核心区二手次新房。购房者总喜欢优先买便宜的房子,我们就看到滨湖的低价新盘在慢慢消失,但限价盘门槛太高,合肥滨湖新区房价下跌也很难买到。当性价比高的低价盘卖完的时候,可以适当考虑核心区的二手次新房,淘到笋盘的投资收益也不比限价盘差(公号“

  ”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。5、滨湖西南可能成为下一个刚需集中地。尽管我觉得滨湖西南性价比偏低,但必须得承认一个事实,就是很多人有“处房”情节,他们要求自己购买的第一套房必须是新房。这样对于滨湖刚需来说,下一步可能就面临着只能选择滨湖西南了,因为这里将成为滨湖的价格洼地。

  6、泛板块被一定程度高估。如果说泛板块发展比较有潜力,我觉得也仅仅是因为区域比较年轻,新建小区房龄新的缘故。有潜力的区域并不一定都适合投资,目前看来,板块的新盘大都存在一定程度的价格泡沫,性价比并不高。

 

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