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合肥蜀山区和高新区房价分析和购房

2019-10-09 22:12 作者:admin 来源:网络 浏览数:

  合肥蜀山区和高新区房价分析和购房,蜀山区和高新区是合肥的西贵之地,也是我分析的最后一片西南区域,由于两个板块在地理上非常接近,故归为一类。近几年,高新区发展异为迅猛,正在成为合肥炽手可热之地。

  我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据,共计3371个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,今年二三季度为16475元/平米,上涨86元/平米,涨幅0。52%,基本持平。

  由于链家数据更新较为滞后,再加上板块分析要分多个篇章进行,而且持续周期较长,现在才更新到2018年第三季度。因为我主要研究房价变化规律,用于指导投资,请不要太在意当前房价的绝对值,毕竟目前合肥房价整体比较稳定,只是局部略有起伏而已。

  由于样本数量有限,再加上今年以来,一些板块一直在持续上涨,因此我们会看到部分小区的房价数据,较当前可能有较大出入,部分小区仅供参考。接下来我将对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评,以长江、黄山和西二环为界,我将两个区域分为四个部分,分别是:

  与这次对比的数据是去年全年的分析,具体可参考我微信号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房》),本篇主要关注2018年二三季度的成交情况。蜀山区和高新区去年全年共成交665套,今年二三季度成交820套,半年的数据已比去年全年高出近1/4。

  两区上半年平均成交价格为16369元/平米,比去年全年(16124元/平米)上涨了245元/平米,涨幅1。52%,高于全市平均值。成交周期从74。4天增加到86。2天,延长了11。8天;议价空间从3。48%降低到2。56%,减少0。92个百分点。

  其中蜀山区房价较去年上涨0。84%,高新区二手房较去年上涨2。38%。蜀山区成交周期延长14。9天,高新区成交周期延长1。3天,两区议价空间都有比较大的降低。

  关于之前分析过的其他各区文章,请关注我微信号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“经开”等区域关键词即可查看。

  黄潜望板块共成交230套二手房,板块成交均价为17375元/平米,较去年全年(17126元/平米)上涨249元/平米,涨幅1。45%。板块整体议价空间较去年收窄1。02个百分点,成交周期有所延长。

  黄潜望板块大部分小区都属于优质资产,涨幅均高于全市平均水平,但整体较之前分析的滨湖区、政务区和经开区略逊。这其中有低价盘成交比重大的原因,比如信旺华府骏苑、丁香家园及部分公寓,也有一部分小区前期涨幅过大后期略有回调的因素,比如万科金色名郡、世家和安粮城市广场。

  下跌的小区,除了后期回调的之外,更多的是公寓和回迁小区。比如信旺华府骏苑,新华国际公寓,丁香家园回迁房,这些小区大多品质较差或者居住体验不好,属于劣质资产,成交价格同时也相对较低。

  以潜山为界,板块内的学区可分为50中新校望岳校区和50中东校望江校区,看过我之前文章的同学都知道,50中新校望岳校区是一个2档中流水平的学区,50中东校望江校区完全不入流(微信号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。

  尽管如此,我们可以看到,跟潜山东相比,50中新校望岳校区还体现出了一定的溢价,绝大部分小区均价接近或者超过2w+,这是一个准学区房的价格。我认为除了部分人认可学区价值及距离学校较近外,还有房龄、区位、品质等方面的优势。

  其实从信达西山银杏和金大地1912两个小区的成交来看,公寓单价不及住宅,说明50中新校望岳校区并未达到一所真学区的真正价值,但即使如此,学区内的房价表现坚挺,属于比较优质的板块。

  板块内在售新小区有两个,分别是伟星国宾台和金隅南七里,目前都只剩下总价较高的大户型及洋房产品。国宾台备案价格在2。26w,这个价格是偏高的,伟星在合肥没有积累,品牌没有溢价,也没有学区优势,我认为基本透支了未来两年的升值空间。南七里洋房总价过高,投资价值也不高。

  长潜黄板块共成交84套二手房,板块成交均价为18422元/平米,较去年全年(17549元/平米)上涨873元/平米,涨幅4。98%,远超平均水平。板块整体议价空间较去年收窄1。71个百分点,成交周期延长12。4天。

  长潜黄板块的涨幅,从全市范围来看,都属于佼佼者,这很大程度上要得益于学区。我在之前的文章中分析过,50校和东校是合肥7所线所,距离这两所学校最近的两个代表小区——安居苑和西园新村,涨幅都接近15%。

  安居苑多为90平米以下户型,西园新村基本都是60平米以下户型。由于安居苑比西园新村房龄要年轻13年左右,成交均价也要高出10%左右。

  通和易居南苑,无论从成交量还是成交价格上,都直线攀升,但相比之下,单学区的通和易居北苑,价格上要逊色很多。受学区变化影响,原属江淮学校学区的金域华府、邮电新村、领势公馆等,都迎来一定的上涨。

  大溪地下跌,有一部分原因也是前期涨幅过高后期回调,而新华优阁这种非学区公寓,本身就是相对劣质的资产。

  115套二手房,板块成交均价为14693元/平米,较去年全年(14883元/平米)下跌190元/平米,跌幅-1。28%,是唯一下跌的板块。板块整体议价空间较去年收窄0。77%,成交周期延长27。7天,都是几个板块里面最长的。

  公园道1号和凤凰城家家景园,这些小区房龄较老或者物业品质较差。还有松芝万象城和中央美域A区,主要成交为公寓,价格也存在较大幅度的回调。

  琥珀山庄房龄虽然较老,但是不错,琥珀中学也是准1档学区,房价表现也相对坚挺。中央美域B区成交均价为板块内最高,涨幅可观,次新小区,品质物业相对较佳,应属难得的优质资产了。

  公园道1号商品房与回迁房的价格相差较多,差不多近40%。这说明,即使原地回迁的小区,除非是真学区房,也不要指望价格能跟周边商品房平起平坐,打算通过买老破小等拆迁曲线救国的同学,我想应该放弃这个念头了。

  中国铁建青秀城二手房成交均价在1。55w,新房备案均价1。62w,考虑到殡仪馆等负面因素,性价比其实不高。

  391套二手房,板块成交均价为15970元/平米,较去年全年(15591元/平米)上涨379元/平米,涨幅2。43%。板块整体议价空间较去年收窄0。46%,成交周期延长11。7天。

  绿城桂花园,华润澜溪镇,保利西山林语,绿地乔治庄园,世贸国风,华邦蜀山别院,中海岭湖墅,旭辉湖山源著等洋房别墅类高端产品。

  祥源城,御景城,保利梧桐语,大富山庄,海亮九玺等,基本都位于高新区创新产业园周边,成交大多为总价150w左右的小三房或者小两房。

  兴园小区,主要是房龄偏老的回迁房;博澳丽苑和沃野花园,主要是品质或物业较差;加侨悦山国际(公寓)和金濠优活城,主要是公寓产品。尽量避免去投资或者购买这类相对劣质的资产。

  蜀熙府备案价格1。71w,大致符合市场价。祥源金港湾据讲还剩最后一栋高层,均价1。53w,目前来看会比较难买。中南樾府价在1。8w+,性价比也不高。

  房住不炒”依然是地方的一道紧箍咒,因此不论是限购还是限贷,都难言放松。限购是需求层面,限贷是资金层面,只要这两方面没有开口,降准的大水很难漫盖到房地产。

  劣质资产趁着风口过度补涨,然后随着市场降温慢慢回归原本价值,优质资产坐实涨幅之后,再创新高。

  15%-20%,也有部分劣质小区跌幅能达到-10%以上,一正一负,竟有30%的利差。这说明,即使市场平淡期,如果操作得当,用劣质房产置换优质房产,一定程度上也能实现资产保值升值。

  抛掉手中的劣质房产,置换更具升值潜力的优质房产,仍不失一种房产投资方式(微信号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。

  大湖名城,创新高地”,所谓“大湖”,意为巢湖,滨湖当仁不让,所谓“创新”,是指科技创新,高新区名至实归。滨湖目前发展还未完全成熟,在未来5-8年内的地位仍难以撼动,合肥市重大政策和优质资源还会继续向滨湖倾斜。

 

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